Termőföld vásárlás feltételei: kifüggesztés, elővásárlási jog, illeték

Fotó: © roseannadana / Flickr
Fotó: © roseannadana / Flickr
Hogyan zajlik a tulajdonszerzés, belföldön élő magánszemélyek számára?

A termőföld tulajdonjogának megszerzése alatt például azt értjük, ha a hatósági földkiadási eljárás útján kijelölésre váró részarány tulajdont, aranykorona, vagyis AK értékben kifejezett értékben történik a tulajdonjog megszerzése. Ez történhet bármilyen módon, vagy jogcímen. Nem bizonyul azonban tulajdonszerzésnek azon földek tulajdonjogának megszerzése, amelyhez törvényes öröklés, kisajátítás, vagy kárpótlási célú árverés útján jutunk hozzá.

A jelenlegi törvények értelmében minden magyar állampolgár belföldi természetes személynek minősül. Azok, akik az Európai Unió tagállamai egyikének az állampolgára, az tagállami állampolgárnak minősül, vagy nemzetközi szerződés alapján a velük egy tekintet alá eső állam polgárának minősülő személynek számít.

A tagállami állampolgárok, valamint a belföldi természetes személyek egyaránt jogosultak a föld tulajdonjogának megszerzésére.

 

Azok a belföldi természetes személyek, valamint tagállami állampolgárok, akik nem minősülnek földművesnek, csakis akkor juthatnak hozzá termőföldhöz, ha a terület nagysága, valamint a már tulajdonban lévő föld nagysága együttesen nem haladja meg az egy hektáros nagyságot. Ezt azonban nem kell figyelembe venni abban az esetben, ha a tulajdonjogot a belföldi természetes személy, vagy a tagállami állampolgár közeli hozzátartozója ruházza át a földművesnek nem minősülő személyre.

A földszerzés csere útján történő megvalósulása

Amennyiben a felek kölcsönös tulajdon átruházásban állapodnak meg, és a csere tárgya nem más, mint a földjeik tulajdonjoga, akkor csere jogcímén is meg lehet szerezni egy termőföldet. Ennek több formája létezik:

  • a föld tulajdonjogának cseréje létrejöhet akkor, ha a csere tárgya azon a településen helyezkedik el, ahol a megszerző cserepartnernek már van egy földrészélete
  • vagy abban az esetben valósulhat meg, ha a cserepartnerek egyike az föld helyével megegyező település lakója, illetve a cserepartnerek egyikének a mezőgazdasági üzemközpontja, vagy lakóhelye már legalább három éve azon a településen van, ahol a cserébe kínált föld helyezkedik el, illetve a település közigazgatási határától nincs messzebb, mint 20 kilométer.

Ajándékozás útján is szert lehet tenni a termőföldre, ám ennek a módszernek igen szigorú szabályai vannak. Ajándékozás útján ugyanis, csak egy bevett egyház, vagy annak belső egyházi jogi személye, az önkormányzat, vagy egy közeli hozzátartozó részére történhet meg. Az ajándékozás emellett az állam javára is megtörténhet.

Ahhoz, hogy a szerző fél valóban megszerezhesse a föld tulajdonjogát, nyilatkoznia kell arról, hogy a földet a tulajdonszerzést követő 5 éven át, semmilyen más célra nem használja fel a földet, továbbá nyilatkoznia kell arról is, hogy harmadik személy részére nem engedi át a föld használatát. A tulajdonjog átruházásáról hivatalos szerződésnek, vagy olyan közokiratnak, magánokiratnak kell készülnie, amely bizonyító erővel bír.

Mekkora méretű lehet a birtokban tartható összes földtulajdon?

Fotó: © consueloternero / Flickr
Fotó: © consueloternero / Flickr
A földszerzési maximum 300 hektár jelenleg, amelybe be kell számítani a már tulajdonban lévő földeket és a haszonélvezeti joggal terhelt területeket is. A 300 hektáros földszerzési maximum a földművesekre, valamint a 2013. évi CXXII. törvény 10. § (3) bekezdésében meghatározott személyekre vonatkozik.

A mezőgazdasági termelőszövetkezetek, valamint a földműves termelőszövetkezetek esetében a földszerzési maximum 1200 hektárra emelkedik. A birtokmaximumba be kell számítani azokat a földeket is, amelyek már tulajdonban vannak.

1800 hektárnyi birtokmaximum vonatkozik azokra a telepekre, amelyek állattartással foglalkoznak, valamint kertészeti vagy szántóföldi vetőmag előállítást végeznek. Ilyen esetben a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló törvényben meghatározottak szerint állapítják meg a kedvezményes birtokmaximum mértékét.

Abban az esetben, amikor részarány-megszerzése áll csupán fenn, akkor a megszerzett földterület hektárban kifejezett mértékének húszszorosát és a már tulajdonban lévő földterületek méretét kell összeadni. Az így kapott érték nem haladhatja meg a 6000-et, vagyis a földszerzési maximum ez esetben 6000 hektár lehet.

Milyen esetben léphető túl a földszerzési maximum?

  • Azon 2014. május 1-jén már tulajdonban lévő földek esetében, amelyet a föld kisajátítása után, a kártalanítás összegéből lett megvásárolva.
  • A 2014. május 1-jén meglévő földön a házastársi vagyonközösség megszűnésével járó, volt házastárs tulajdonába kerülő föld esetén,
  • valamint ugyancsak a 2014. május 1-jén már meglévő föld esetén, abban az esetben, ha a földön fennálló közös tulajdon megszűntetése során a tulajdonostárs a tulajdoni hányadának megfelelő mértékű földhöz jut.

Kik jogosultak elővásárlásra, valamint hogyan lehet gyakorolni az elővásárlási jogot?

Amennyiben a föld eladásra kerül, úgy elővásárlás illeti meg, az elővásárlási sorrend szerint:

  • elsősorban az államot, a földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, továbbá azért, hogy közérdekű, vagy közfoglalkoztatási célokat valósíthassanak meg,
  • másodsorban elővásárlási jog illeti meg azt a földművest, aki a földet rendszeresen használja, amennyiben a földműves helyben lakó szomszédnak minősül, vagy pedig, a mezőgazdasági üzemközpontja, vagy lakóhelye legalább már 3 éve ugyanott helyezkedik el, ahol az eladásra kínált termőföld
  • harmadszor, elővásárlási jog illeti meg a helyben lakó szomszédnak minősülő földművest,
  • valamint azt a földművest, aki helyben lakónak számít,
  • végezetül azt a földművest illeti meg az elővásárlási jog, akinek a lakóhelye, vagy a mezőgazdasági üzemközpontja a föld elhelyezkedésével megegyező településen, vagy annak közigazgatási határától legfeljebb 20 kilométerre helyezkedik el, már 3 éve.

Hogyan szerezhetnek földtulajdont a külföldi állampolgárok?

Azok a személyek, akik nem tagállami állampolgárok, külföldi természetes személynek minősülnek. Emellett a jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, valamint a nem tagállami székhellyel rendelkező, külföldi jogi személyek is külföldinek minősülnek.

A jelenleg érvényben lévő törvények alapján, hazai termőföld tulajdonjogának megszerzésére külföldi természetes személy, valamint külföldi jogi személy nem jogosult.

Emellett, a belföldi jogi személyek számára sem engedélyezett a földek értékesítése, tehát tulajdonjogot nem szerezhetnek a jelenleg érvényben lévő törvények értelmében.

Speciális szabályozás vonatkozik a termőföld vásárlására

Fotó: © Deanster1983 who's mostly off for a while / Flickr
Fotó: © Deanster1983 who's mostly off for a while / Flickr
A vonatkozó szabályozás célja mindenkor az, hogy megakadályozza a nagy földterületek egyetlen kézben való összpontosulását. Emellett arra vonatkozóan is folyamatosan korlátozások kerülnek megfogalmazásra a jogszabályban, hogy ki szerezhet Magyarországon termőföldet. Külföldi természetes személyek, más állam bármilyen szerve, valamint jogi személyek sem szerezhetnek termőföldet hazánkban. A jogszabály kivételeket enged, ennek alapján az Európai Unió állampolgárai bizonyos feltételekkel szerezhetnek termőföldet, és néhány esetben jogi személyek is.

Fontos megemlíteni azt is, hogy a tulajdonszerzési jogosultság feltétele mindenkoron a földhasznosítási kötelezettségnek való eleget tétel, vagyis a tulajdonszerzés időpontjától öt évig kizárólag ilyen célra lehet hasznosítani a termőföldet.

Hogyan zajlik az eljárás elővásárlási jog esetében?

A korábbiakban már szóltunk arról, hogy a termőföld eladás során elővásárlási joggal élhetnek bizonyos személyek. Az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe foglalt formában közölni kell, ennek egyik módja a hirdetményi úton történő közlés. Az elővásárlási joggal rendelkezőnek 60 napos jogvesztő határidő áll rendelkezésére, hogy nyilatkozzon a vételi ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról. A jogvesztő határidő azt jelenti, hogy a 60 nap lejártát követően nem élhet az elővásárlási joggal. Hasonlóképpen elutasításnak számít az is, ha nem nyilatkozik szándékairól a megadott határidőig. Miután letelt a határidő, a jegyző a beérkezett nyilatkozatokról iratjegyzéket küld az eladónak, valamint a mezőgazdasági igazgatási szerv is megkapja ezt jóváhagyási céllal.

Miért ilyen szigorú a szabályozás a földtörvény rendelkezéseit illetően?

A termőfölddel kapcsolatos szabályozás gyakran kerül az országgyűlés napirendi pontjai közé, ami nem véletlen, hiszen a termőföld rendkívül értékes természeti erőforrásnak számít, ráadásul a nemzeti tulajdon és örökség szerves részét is képezi. A termőföld védelme, annak a következő generációk számára történő megőrzésének szempontjai miatt fontos, hogy a földszerzőnek meg kell felelnie a földműves kritériumainak. A cél ezzel többek között az is, hogy a termőföldet megvásárlók között első helyen szerepeljenek a hazai családi illetve egyén birtokok, ahol a hagyományos gazdálkodás alapjainak megteremtése, valamint annak rendszeres művelése folyik. Ez nem csak a generációk óta tartó földműves tevékenységet jelenti, hanem az újonnan gazdálkodók földművelését is, mellyel megélhetést és anyagi biztonságot tudnak teremteni saját maguk és családjuk számára is. Ez utóbbi pedig egyértelműen állami és szociális cél egyben.

Kit értünk földműves alatt?

A megfogalmazás talán elsőre egyértelműnek tűnhet, ám jobban belegondolva a jogalkotó is fontosnak tartotta a fogalom pontos tisztázását. Földművesnek tehát olyan belföldi természetes személyeket, valamint tagállami állampolgárokat értünk hazánkban, akik főfoglalkozásként, mező-, és erdőgazdasági tevékenységet folytatnak, vagy teszik ezt mellékfoglalkozásként. Fontos, hogy legalább középfokú szakirányú végzettséggel rendelkezzen a földműves, de ha ezt nem tudja felmutatni, akkor háromévi területen szerzett gyakorlattal kiváltható az. A feltételek természetesen nem csak a belföldiekre vonatkoznak, hanem mindazokra a polgárokra is, akik valamelyik uniós tagállamból származnak.

A termőföld megvásárlásának feltételeit a jogszabály szigorúan szabályozza, és mint láthattuk, a földműves tevékenységgel kapcsolatban is követelményeket támaszt a gazdálkodók felé a törvény. Bár napjainkban az egykori földműves családok sarjai közül sokan inkább a versenyszférában igyekeznek elhelyezkedni, de még mindig szép számmal akadnak olyanok, akik a generációk óta űzött és ismert mezőgazdasági tevékenységből kívánnak megélni. A termőfölddel rendelkezők közül sokaknak ehhez meg is van a családi örökség gyanánt számon tartott tudásuk, melyet okosan kihasználva akár kimagasló életszínvonal is megvalósítható.

A mező-, és erdőgazdálkodásból élők egy része azonban a megfelelő tudás és hozzáállás hiányában nem tudja optimálisan kihasználni azokat a lehetőségeket, amelyeket a földek kínálnak. Termőföldvásárlás előtt állva, vagy a meglévőt hasznosítva, érdemes maximálisan kiaknázni azokat a gazdálkodási formákat, amelyek hagyományosan hozzátartoznak a hazai gazdasági élethez. Ma már a hitelintézetek is számos remek hitelajánlattal várják azokat, akiknek a családi gazdaság beindulásához csak a megfelelő anyagi háttér hiányozna. Okosan élve a lehetőségekkel élethosszig tartó, sőt az unokák számára is biztos anyagiak valósíthatóak meg a mezőgazdaság területén.