Az önkormányzati lakások értékesítésének korlátai

Vannak olyan esetek, amikor az önkormányzati lakások eladása valamilyen feltételekhez van kötve. Ilyen eset például az, amikor:

• a helyiség életvédelmi célt szolgál (Ezeket a helyiségeket csakis a megyei vagy fővárosi polgári védelmi parancsnokság beleegyezésével lehet elidegeníteni),
• az önkormányzati vagy állami tulajdonú lakás egy része közös épülethez, vagy közös használatban lévő területhez tartozik, vagyis önálló ingatlanként nem lehet azt értékesíteni,
• ha a lakás műemlék épületben helyezkedik el. (Ilyenkor csakis a műemléki hatóság hozzájárulásával lehet a lakást értékesíteni, egy külön jogszabályban meghatározott feltételeknek megfelelően.),
• ha a lakás bérlőkijelölési vagy ismételten gyakorolható bérlő kiválasztási joggal van érintve (Ezekben az esetekben csakis a bérlő kiválasztási joggal rendelkező személy, vagy szerv írásos hozzájárulásával lehet a lakást elidegeníteni.)

Milyen védelemmel rendelkezik a bérlő?

A bérlőt, a bérbeadóval szemben bizonyos szabályok védik, tehát az önkormányzati lakások elidegenítése akadályokba ütközik, ha a lakásnak bérlője is van, aki érvényes bérleti szerződéssel rendelkezik. A bérlőnek elővásárlási joga van, ami azt jelenti, hogy a bérlő megvásárolhatja azt az ingatlant, amelyet bérel. Amennyiben a bérlő nem akar, vagy nem tud élni az elővásárlási jogával, akkor sem idegeníthető el a lakás egy harmadik fél részére. Ahhoz ugyanis, mindenképpen szükséges a bérlő hozzájárulása is, hogy a lakás egy harmadik személy számára értékesíthessék. Mindez abban az esetben áll fenn, ha az önkormányzati lakás bérlője nyugdíjszerű ellátásban részesül, vagy nyugdíjas!

Hogyan kerül meghatározásra egy önkormányzati lakás vételára?

Egy állami vagy önkormányzati tulajdonban álló lakás vételárának meghatározása során mindenképpen figyelembe kell venni azt, hogy a lakás a település mely részén helyezkedik el. Fontos az, hogy az adott épületben összesen hány lakás található, illetve figyelembe kell venni azt is, hogy mekkora a közös használatra szolgáló helyiségek nagysága és száma, valamint az épülethez tartozó földterület nagysága is mérvadó lehet. Lényeges mindezek mellett az is, hogy az épület milyen felszereltséggel rendelkezik, mikor volt felújítva, mikor épült, valamint milyen a műszaki állapotban van. A vételár meghatározásánál azt is figyelembe veszik, hogy lakott-e az értékesíteni kívánt épület, valamint mekkora a lakás komfortfokozata és az alapterülete. Abban az esetben, ha a lakást az arra jogosult személy vásárolja meg, vagyis a lakásban élő bérlő él az elővásárlási jogával, akkor a lakás forgalmi értékéből le kell vonni azt az összeget, amelyet a bérlő a lakásra fordított, ám még nem lett számára megtérítve. Ez abban az esetben igaz, ha ez a beruházás értéknövelő hatással bírt a lakásra nézve.

Milyen árengedmény vagy részletfizetési kedvezmény illeti meg a bérlőt a lakás megvásárlása során?

Abban az esetben, ha az önkormányzati lakást a bérlő, vagyis az elővásárlási joggal rendelkező személy kívánja megvásárolni, akkor számára legalább 15 évnyi részletfizetési lehetőség biztosítható. Amennyiben a bérlő igényli, a szerződés megkötésekor kifizetheti a vételár 20 százalékát, majd a fennmaradó hátralékot a továbbiakban havonta, előre meghatározott részletekben térítheti meg.

Abban az esetben, ha a bérlő a vételárat egy összegben kifizeti, vagy vállalja a 15 évnél rövidebb ideig tartó törlesztést, akkor a megállapított vételárból jelentős kedvezmény illeti meg a vásárlásra jogosult személyt.

Előfordulhat, hogy a szerződés megkötésekor az eladó kamatot köt ki a vételár hátralék tekintetében, ám vannak olyan esetek is, amikor az eladó ezt nem teszi meg. A kamat kikötése ugyanis, nem feltétele a szerződés megkötésének.

Kinek van elővásárlási joga az önkormányzati lakások esetében?

Elővásárlási joggal rendelkezik a lakás bérlője, a lakás társbérlője, az általa kizárólagosan használt helyiségek arányában, valamint a bérlőtársak, egyenlő arányban. Mindezen felül, a felsorolt személyek hozzájárulását követően, minden egyenes ági rokon, és örökbefogadott gyermek élhet az elővásárlási joggal.

Mekkora lehet a vételár?

Abban az esetben, ha az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő lakást az elővásárlási joggal rendelkező személy kívánja megvásárolni, a vételár mértéke nem lehet több, minta helyben megszokott forgalmi érték. Mindezt a lakások és helységek bérletére, valamint azok elidegenítésére vonatkozó szabályokról megfogalmazott törvény is előírja.

Illetékmentes-e azon önkormányzati lakások megvásárlása, amelyet elővásárlási joggal élve vásárolnak meg?

Azon személyek, akik élnek az elővásárlási jogukkal, és állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlant vásárolnak meg, mentesülnek az illetékfizetési teher alól, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény alapján.

Minőség és árak- mire számíthatunk önkormányzati lakás esetében?

Az önkormányzati lakások hallatán sokaknak az jut eszükbe, hogy nem biztos, az általuk keresett színvonalat kapják a pénzükért. Tény, hogy az alacsony áraknak meg van az a hátulütője, hogy akár jelentős felújításra szoruló ingatlanhoz lehet csak ilyen módon hozzájutni. Akik azonban már éltek néhány évet albérletről albérletre járva, pontosan tudják, hogy a saját ingatlan jelentette biztonság nem ér fel semmivel, és talán érdemes kompromisszumokat kötni ennek érdekében.

Természetesen ez nem azt jelenti, hogy kizárólag színvonalon aluli állapotban levő ingatlanok érhetőek el önkormányzati lakás vásárlás során, de mindenképpen megfontolást érdemel, mire adjuk be a pályázatot. Ha a családban akad olyan szakember, aki szívesen segít bizonyos szakmunkák ellátásakor, lakásfelújításkor, azzal máris nagyon sokat lehet spórolni, és mihamarabb helyreállítható az ingatlan állapota. Számos teendőt ma már saját kézzel is elvégezhetünk, hiszen mind a festéshez, mind a burkoláshoz beszerezhetőek egyszerűen használható, még laikusok számára is könnyedén alkalmazható eszközök, alapanyagok. Fontos azonban, hogy a homlokzat, valamint a nyílászárók megfelelő állapotban legyenek, hiszen ezek felújítása, cseréje komoly százezrekbe kerülhet. Ha a használt nyílászárók kibírnak még néhány évet, akkor érdemes elgondolkodni a vásárlás lehetőségén, hiszen ez idő alatt összegyűjthető a szükséges összeg.

Ingatlanpiaci árak-mennyire drágák az önkormányzati lakások?

A lakást vásárolni kívánók az elmúlt egy-két évben rendkívül jó helyzetben voltak, hiszen az ingatlanpiaci árak minden korábbinál alacsonyabban várták az otthonteremtőket. A hitelintézetek felé megmutatkozó bizalommal már más volt a helyzet, hiszen miként a tapasztalatok is megmutatták, nagyon kevesen mertek belevágni egy hitelfelvételbe. Manapság egészen más a helyzet, hiszen mind a hitelajánlatok, mind az ingatalon iránti érdeklődés egyre nagyobb. Az árak is növekedni látszanak, ezért a rászorulók számára kiemelt jelentőséggel bír, hogy minél olcsóbban jussanak lakáshoz. Számukra kínál egyfajta alternatívát az önkormányzati lakásvásárlás, mellyel kapcsolatban azonban tény, hogy szigorú feltételeknek kell megfelelni, és gyakran rászorultsági szempontok is szerepet játszanak a vevő kiválasztásakor. Tény azonban, hogy az önkormányzati ingatlanokhoz jóval alacsonyabb áron lehet hozzájutni, mintha az ingatlanpiac egyéb házai, lakásai közül válogatnánk. Célszerű az önkormányzati vagyonkezelőnél tájékozódni azokról a pontos feltételekről, amelyeknek meg kell felelni, ha bérlők, vagy vásárlók szeretnénk lenni.

Területi elhelyezkedéstől, várostól is függ, hogy az önkormányzati ingatlanok milyen minőségben állnak rendelkezésre, valamint mennyiért lehet hozzájuk jutni. A nagyvárosokban, megyeszékhelyeken az erősen felújításra szoruló lakások mellett szép számmal vannak olyanok is, amelyek igényesen felújítottak, és azonnal beköltözésre kész állapotban várják az otthont teremteni kívánókat.

Polgári ingatlanoktól a komfort nélküli házakig

Nem ritka, hogy nagy belmagassággal rendelkező, polgári lakások vannak önkormányzati tulajdonban, és kerülnek értékesítésre. Közöttük kifejezetten nagy népszerűségnek örvendenek azok a lakások, amelyek galériás megoldással vannak kialakítva, hiszen ezzel gyakorlatilag plusz alapterülethez lehet hozzájutni. A hagyományos, 55négyzetméter körüli panellakások is gyakran megtalálhatóak az önkormányzati ingatlanok sorában, de vannak komfort nélküli házak is kicsi alapterülettel, amelyet a rászorulók közül még mindig sokan választanak bérleti céllal- elsősorban az alacsony árak miatt.

Kedvező bérleti díjak és vételárak

Míg a vidéki városokban egy normálisan kialakított panellakás bérleti díja 35-50 ezer forint körül mozog havonta, addig hasonlóhoz, önkormányzati tulajdon esetében ennek akár feléért is hozzá lehet jutni. Természetesen a jogosultak köre szigorúan meghatározott, és kizáró oknak számít a saját ingatlan. Ha tehát például partnere, élettársa már rendelkezik ingatlannal, akkor ez kizárja az önkormányzati lakáshoz jutás lehetőségét. A vonatkozó szabályozás egyértelműen azt célozza, hogy az önkormányzati lakások bérlői, leendő tulajdonosai azok köréből kerüljenek ki, akik valóban rászorulnak erre, és nincsen lehetőségük más módon saját ingatlanhoz, lakhatáshoz jutni.

Érdeklődjön személyesen a vagyonkezelőnél!

Természetesen a vonatkozó szabályozás és a pályázati feltételek önkormányzatonként eltérőek, érdemes a pályázatok kiírásakor azonnal tájékozódni akár webes felületen, akár személyesen az önkormányzatnál, vagy annak vagyonkezelőjénél. Az ott tevékenykedő alkalmazottak pontos felvilágosítást tudnak adni a feltételekről, ez pedig sok esetben aktuálisabb információkat jelent, mint amelyekkel az önkormányzatok weboldalán lehet találkozni.

Önkormányzati lakások felújítása lépésről-lépésre

Vegyük alapként egy olyan ingatlant, amely a hagyományos panelekben megtalálható. Nézzük, milyen teendőkre érdemes figyelni akkor, ha egy erősen felújítandó lakáshoz sikerült hozzájutni! Már a vásárlás alkalmával rendkívül fontos, hogy a nyílászárók állapotára ügyeljünk. Ez a hőszigetelési szempontok miatt bír különös jelentőséggel, hiszen akár több tízezret is spórolhatunk a téli időszakban akkor, ha megfelelően szigeteltek az egyes helyiségek. Fontos tisztában lennie azzal is, hogy a nyílászárók cseréje komoly kiadásokat jelent, ezért célszerű ezt alaposan szemügyre venni az ingatlan megtekintésekor.

A mázolási és festési munkák általában minden esetben szükségesek, hiszen az önkormányzati lakások esetében korántsem új ingatlanokról van szó, és az előző lakók, bérlők bizony biztosan nyomokat hagytak a falakon. A csempézés, burkolás teendői már viszonylag olcsón kivitelezhetőek, ugyanis az alap-, és segédanyagok elérhető áron beszerezhetőek a barkács üzletekben, a felhasználáshoz pedig számos hasznos tanács és komplex leírás megtalálható a világhálón.

Amennyiben önkormányzati ingatlan mellett teszi le voksát, és a pályázaton az Öné nyert, érdemes még a beköltözés előtt elvégezni olyan teendőket, amelyek a későbbi kényelmes mindennapokhoz szükségesek. Természetesen az árak és a felmerülő költségek sok esetben döntőek, hiszen az önkormányzati ingatlanokat választók nem véletlen teszik le voksukat e kedvezményes lehetőségek mellett. Következetesen, takarékosan és céltudatosan élve a mindennapokat, előbb vagy utóbb megteremthető a saját otthon, és az általa jelentett biztonság még azok számára is, akik szociális vagy anyag helyzetük matt hátránnyal indulnak az otthonteremtés világában.