Az EU tagállami állampolgárok Magyarországon történő földhöz jutása némileg korlátozva van. Más szabályok vonatkoznak az EU tagállami polgárokra abban az esetben, ha a személy hazánkban is él és gazdálkodást folytat, továbbá más feltételek vonatkoznak azokra a személyekre, akik nem folytatnak gazdálkodó tevékenységet hazánkon belül.

Belföldi földek tulajdonjogának megszerzése nem lehetséges azon személyek számára, akik külföldi magán- vagy jogi személynek minősülnek, függetlenül attól, hogy az EU tagállamának állampolgára-e vagy sem. Ez egy főszabály, amelyet a jelenlegi szabályozás is kimond. Az EU tagállami állampolgárok, akik nem hazánkban élnek és gazdálkodást sem folytatnak az országunkban, maximálisan 6000 négyzetméternyi földrészlethez juthatnak hozzá, amely egy tanyához kapcsolódik. Ezt a külföldiek ingatlanszerzése engedélyezésének a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendeletben foglalt szabályai szerint tehetik meg, hiszen a tanya, illetve az ahhoz kapcsolódó maximum 6000 hektáros földrészlet nem minősül termőföldnek.

Az Európai Unió, hazánk csatlakozását követően biztosított Magyarországnak egy úgynevezett átmeneti időszakot, amikor is sem külföldi jogi személy, sem külföldi természetes személy nem vásárolhatott az országunkban termőföldet. A törvényi tilalmak fenntartása ennek kapcsán 7 éven át tartott, a csatlakozást követően.

Hogyan szerezhet tulajdonjogot egy EU-állampolgár, aki hazánkban él és gazdálkodik?

Az EU tagállami állampolgárok mennyiségi korlátozás mellett juthatnak földtulajdonhoz, a belföldi magánszemélyekre is vonatkozó szabályok mellett abban az esetben, ha:

• minimum három éve él jogszerűen hazánkban,
• minimum három éve mezőgazdasági tevékenységet folytat,
• továbbá le kíván telepedni Magyarországon, önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként.

Azt, hogy valaki megfelel-e a tulajdonszerzési feltételeknek, azt magának kell igazolnia. A bizonyítás lehetséges hatósági igazolások segítségével, valamint egy közokiratba foglalt nyilatkozatra is szükség van, amelyben a tagállami állampolgár nyilatkozik arról, hogy milyen kötelezettségeket tud vállalni a jövőre nézve.

Milyen 60 napnál nem régebbi hatósági igazolásokkal lehet bizonyítani a szabályoknak való megfelelést?

• Szükség van egy olyan hatósági bizonyítványra, amely kimondja, hogy a tagállami állampolgár már legalább három éve jogszerűen él Magyarországon. Ezt a hatósági bizonyítványt a tagállami állampolgár lakóhelye szerint illetékes területi idegenrendészeti hatóság állíthatja ki.
• Szükséges továbbá egy érvényes tartózkodási engedély is, amennyiben az EU tagállami állampolgár nem rendelkezik letelepedési engedéllyel. Esetlegesen, az eziránti kérelem benyújtását igazoló dokumentum is elfogadható.
• Szükség van egy igazolásra a Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivataltól azzal kapcsolatban, hogy a tagállami állampolgár a termőföld vásárlását megelőzően, legalább három éven át folytatott saját kockázatvállalással és saját nevében mezőgazdasági tevékenységet hazánkban. Az igazolást a hivatal környezettanulmány alapján fogja kiállítani, továbbá alaposan megvizsgálja a mezőgazdasági tevékenység folytatását is.

A tagállami állampolgárnak milyen kötelezettségeket kell vállalnia a jövőre nézve?

A nyilatkozatban szerepelnie kell annak, hogy az önálló vállalkozási tevékenységet folytató személy, mezőgazdasági termelőként letelepszik hazákban. Köteleznie kell a tagállami állampolgárnak magát arra, hogy a termőföldet, semmilyen más célra nem fogja felhasználni, csakis lakó- és gazdasági épületek létesítésére, amelyek a mezőgazdasági termeléshez is szükségesek. Emellett, azt is vállalnia kell, hogy a termőföldet csakis szigorú feltételek mellett adhatja át egy harmadik személy számára. A szabályok előírják, hogy csakis akkora részben lehet átengedni a termőföld használatát, amelynek bevétele nem haladja meg a mezőgazdasági tevékenység során termelt bevétel 25 százalékát.

Ahhoz, hogy a termőföld megvásárlása után az ingatlan-nyilvántartásba be lehessen jegyezni az új tulajdonos nevét, mindenképpen szükség van a felsorolt igazolásokra és a nyilatkozatra, amely tartalmazza az elengedhetetlenül fontos kötelezettségek vállalását. Miután a bejegyzés megtörténik az ingatlan-nyilvántartásba, a földhivatal értesíti azt a földművelésügyi hivatalt, amely a termőföld elhelyezkedése szerint illetékessé válik.

Hogyan történik az EU-állampolgárok tulajdonjogának az ellenőrzése?

Azt, hogy az EU állampolgár betartja-e a jövőre vállalt kötelezettségeit, amelyet a beadott nyilatkozatában vállalt, a Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatal ellenőrzi, a megyei és a körzeti földhivatalok közbenjárása által. Amennyiben a Mezőgazdasági Szakigazgatási Hivatal tudomására jut, hogy az EU-állampolgár nem tesz eleget a vállalt kötelezettségeinek, úgy a hivatal felhívja a tulajdonos figyelmét arra, hogy jogsértést követ el. Az értesítőben szerepel egy előre meghatározott időpont, ameddig a jogszerű állapot helyreállítására kap lehetőséget az EU állampolgár. Amennyiben a felszólítás eredménytelen, úgy bírság szabható ki a tulajdonosra, amely mértéke eléri a termőföld szerzésének időpontjában érvényes aranykorona-érték hússzorosának összegét.

Ezt az összeget újra és újra kiszabhatják a tulajdonosra, egészen addig, amíg a jogsértés ténye fennáll. Amennyiben a tulajdonos a termőföldet időközben elidegeníti, úgy további bírság már nem szabható ki rá.

Egészen addig, amíg valamilyen bírságolásra okot adó jogsértés fennáll, a tulajdonos nem vásárolhat további termőföldeket hazánkon belül.

Hogyan szerezhetnek külföldi jogi személyek hazánkban termőföldet?

Magyarországi termőföld tulajdonjogát külföldi jogi személy, - a jelenleg érvényben lévő rendelkezéseknek megfelelően, - nem szerezheti meg. Földtulajdonra csakis akkor tehetnek szert a külföldi jogi személyek, ha önálló ingatlan vásárlása által, például egy tanya részeként jutnak hozzá a 6000 négyzetméternél nem nagyobb földrészlethez.

Milyen jogcímen szerezhetnek külföldi személyek termőföld-tulajdonjogot Magyarországon?

A vonatkozó rendelkezések főszabályként kimondják, hogy külföldi magánszemély és jogi személy termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg hazánkban. Ez alól léteznek kivételek, így a tulajdonszerzési korlátozások nem vonatkoznak a törvényes öröklés, az elbirtoklás, a ráépítés, a kisajátítás és a kárpótlási célú árverés.

• Külföldiek ingatlanszerzését tehát engedélyezni kell a következő esetekben:
• A tulajdonszerzés a kisajátításra vonatkozó törvények alapján történik.
• A külföldi belföldi ingatlanját másik belföldire cseréli.
• A tulajdonszerzéssel a közös tulajdon megszüntetése a cél.
• A tulajdont szerző legalább öt éve hazánkban tartózkodik munkavégzési céllal.
• Mindezek mellett fontos feltétel az is, hogy az ingatlanszerzés ne sértsen sem közérdeket, sem önkormányzati érdeket.

Tulajdonszerzés meghatalmazáson keresztül- lehetséges?

Az élet hozhat olyan helyzeteket, amikor a területi távolságok áthidalása problémát okozhat a mindennapi tevékenység miatt. A külföldiek, valamint a külföldön élő magyar állampolgárok azonban akkor is szerezhetnek tulajdont a törvény szabta kereteken belül, ha közben nem tudnak hazautazni. Ebben az esetben viszont fontos, hogy a meghatalmazás tartalmazzon minden szükséges elemet. A vonatkozó jogszabály azt is részletesen tárgyalja, hogy milyen formaságokkal kell rendelkeznie egy ilyen meghatalmazásnak. Az ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzés mellett az adásvételi szerződés által tartalmazott adatoknak is helyet kell kapniuk a meghatalmazáson is. A személyazonosító adatok és az ingatlanra vonatkozó paraméterek egyértelműen azonosítják, hogy a meghatalmazás milyen ügylet megkötésére vonatkozik és ad lehetőséget.

A meghatalmazás adására természetesen külföldön is lehetőség van, ekkor a hitelesíttetést a magyar külképviseleti hatóssággal kell elvégeztetni. Erre abban az esetben is szükség van, ha egyébként közjegyző készítette a meghatalmazást külföldön.

Mi az az Apostille?

A jogi szaknyelvben kicsit is otthonosan mozgók tudják, hogy ez a hitelesítési záradékra vonatkozó kifejezés. A korábbiakban már említett diplomáciai hitelesítést kiválthatja az, ha a meghatalmazást hitelesítési záradékkal látják el. A szakemberek azonban azon az állásponton vannak, hogy mivel ezt minden államban máshogy szabályozzák, így meghatalmazás adásakor és hitelesítésekor legegyszerűbb külföldön a külképviseletet felkeresni.

Külföldiek termőföld vásárlása külföldön- európai kitekintés

Az Európai Unió országaiban nincsen egységes földbirtok-politika, a közösség ennek szabályozását teljes mértékben a tagállamokra bízza. Az egyetlen dolog, amit hangsúlyoz, az a nemzeti alapú diszkrimináció tilalma. Így, ha az Unió tagállamaiban a földszerzésre vonatkozó jogszabályokat vizsgáljuk, egyértelműen látható, hogy sokszor nagyon eltérő jogi környezettel találkozni a témát illetően. Az is elmondható, hogy a hangsúly a családon, mint gazdálkodó egységen van, tehát a jogi személyek csak rendkívül korlátozottan szerezhetnek földbirtokot.

Maga a farm kifejezés angolszász eredetű, és nem csak a földre vonatkozik, hanem mindazokra az ingatlanokra, melyek a gazdálkodást szolgálják. A farm szót hallva egyértelműen a már említett családi gazdálkodás jut eszünkbe, melye az Európai Unió is a szabályozási politika középpontjába állít. A vonatkozó szabályok kialakításakor a tagállamok általában ugyanazokat a szempontokat veszik sorra, így a minimálisan és maximálisan birtokolható földméretet, az egy kézben levő gazdaságok számát, a területen való hivatásszerű tevékenykedést, valamint a mindezekkel járó letelepedési kötelezettséget. Mindezeknek megfelelően az Európai Unió tagállamai alapvetően három szabályozási típusba sorolhatóak. Lássuk, melyek ezek!

• Dániában, Franciaországban, Spanyolországban és Portugáliában szigorúan kötött szabályozás jellemzi a földtulajdoni és földforgalmi viszonyokat. Cél a föld védelme és a családi gazdaságok, a farmok tevékenységének elősegítése.
• Németországban, Svédországban, Finnországban és Ausztriában bár részletes szabályozás jellemzi a területet, de mégis számos szempontból nyitottak a lehetőségek.
• Az átfogó szabályozás hiányossága jellemzi Belgiumot, Luxemburgot, Hollandiát és az Egyesült Királyságot.

Földhaszonbérlet külföldiek esetében

A termőföldről szóló törvény előírása között találunk információkat a földhaszonbérletre vonatkozóan. Termőföld bérletére kizárólag határozott időre köthetnek külföldiek szerződést. Külön megállapodás szerinte sincsen lehetőség úgynevezett örökhaszonbérleti jogviszony létesítésére. A jogalkotó ugyanakkor a haszonbérlők közötti esélyegyenlőség megteremtése érdekében maximalizálja a bérbe vehető földterület nagyságát, mégpedig 300 hektárban.

A földtörvény legfontosabb célja az, hogy a hazai termőföldeket ténylegesen is magyar kézben tartsa. A téma ma is számtalanszor felmerül, az elmúlt időszakban elsősorban az osztrákok hazai földszerzése, valamint a földpiacról történő kivonulásuk kapcsán. A szabályozás folyamatos megreformálásával azt szeretné elérni a jogalkotó, hogy a föld a korábbi évtizedekhez hasonlóan, ma is megbecsült értéket képviseljen hazánkban, amelyet csak a törvény szabta szigorú kereteken belül lehet külföldi kézbe adni. A téma messzebbre nyúlik a tulajdonjogszerzésnél, hiszen összefüggésben van az élelmiszer-ellátással és a hazai árviszonyok alakulásával is.